Tất tần tật kiến thức về kinh doanh bất động sản cho người mới

Bất động sản luôn là thị trường lớn hấp dẫn các nhà đầu tư. Để hạn chế rủi ro cũng như tăng lợi thế kinh doanh ngành bất động sản thành công, các nhà đầu tư cần nắm vững kiến thức cơ bản về pháp luật và kinh doanh. Trong bài viết dưới đây, Money24h sẽ điểm qua các thông tin cơ bản về thị trường đầy tiềm năng này đồng thời gợi ý đến bạn các hình thức kinh doanh bất động sản sinh lời hiệu quả!

Bất động sản là gì?

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai (bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng), Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo thuật ngữ tài chính, bất động sản là miếng đất và các tài sản khác gắn liền với mảnh đất đó. 

Như vậy, có thể hiểu đơn giản, bất động sản mang tính cố định, bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất. 

Kinh doanh bất động sản là gì?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Kinh doanh bất động sản là đầu tư vốn để thực hiện xây dựng, mua, bán; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê; môi giới bất động sản; tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Hiểu đơn giản, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn vào bất động sản với mục đích sinh lời. Các hoạt động đầu tư bao gồm: mua, bán; cho thuê, chuyển nhượng hoặc giao dịch trên các sàn bất động sản....

Bên cạnh đó, khi thực hiện kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp/ cá nhân cần đảm bảo tuân thủ nguyên tắc sau: 

• Hoạt động kinh doanh bất động sản đều bình đẳng; thỏa thuận tự do của các bên tham gia được thông qua hợp đồng dựa trên sự tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp và không trái quy định của pháp luật;
• Bất động sản kinh doanh đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản;
• Thực hiện công khai, minh bạch và trung thực.

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo luật pháp

Theo luật pháp của Việt Nam hiện nay, chỉ các loại bất động sản dưới đây được phép đưa vào kinh doanh:

• Nhà/ công trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân;
• Nhà/ công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân;
• Nhà/ công trình xây dựng là tài sản công được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
• Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Điều kiện kinh doanh ngành bất động sản

Dưới đây là một số điều kiện mà nhà đầu tư hay người mua cần phải chú ý để thực hiện giao dịch hoàn thiện nhất. 

Điều kiện để nhà ở được đưa vào bất động sản

Để được phép kinh doanh thì nhà/công trình xây dựng cần nằm trong danh mục các loại bất động sản đưa vào kinh doanh. Điều này đồng nghĩa với việc các loại bất động sản này cần đáp ứng các điều kiện theo pháp luật quy định. 

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà/ công trình xây dựng gắn liền với bất động sản trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đai;
• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có bất kỳ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Không bị kê biên (biện pháp khẩn cấp mà pháp luật thực hiện để ngăn cản hành vi trái pháp luật đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp). 

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh lĩnh vực bất động sản

Tổ chức/ cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện dưới đây theo quy định pháp luật Việt Nam:

• Thành lập doanh nghiệp( hoặc hợp tác xã) trong đó có ngành nghề kinh doanh bất động sản (Quy định yêu cầu phải có vốn pháp định lớn hơn hoặc bằng 20 tỷ đồng trước đó đã được loại bỏ).
• Công khai thông tin về doanh nghiệp, bất động sản đưa vào kinh doanh (số lượng, loại, sản phẩm đã bán và còn lại) trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, theo Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất cần đảm bảo các điều kiện:

• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp quyền sử dụng;
• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Gợi ý một vài ý tưởng kinh doanh trong ngành bất động sản có lời

Dưới đây là một số gợi ý mà Money24h đưa ra để giúp bạn kinh doanh bất động sản kiếm lời nhiều nhất. 

Kinh doanh bất động sản cho thuê

Đây là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản được nhiều người ưa chuộng và áp dụng hiện nay. Thay vì trực tiếp bỏ nhiều vốn để mua đất và xây dựng nhà, hình thức này giúp người kinh doanh tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi chỉ cần thuê và cho thuê lại bất động sản. Bên cạnh đó, kinh doanh bất động sản cho thuê còn mang lại nguồn tiền đều đặn và ổn định. Người thuê nhà ở luôn có ưa chuộng sự ổn định, không muốn di chuyển nhiều lần. Vì thế khi đã chọn được nơi ứng ý, họ sẽ có xu hướng thuê dài hạn. Do đó, nếu đầu tư quy trình và dịch vụ chăm sóc khách hàng chu đáo, hình thức này sẽ giảm được rủi ro về vấn đề nguồn khách. 

Đồng thời, khi đã có lợi nhuận, việc nhân rộng bất động sản cho thuê để phát triển thành một hệ thống cũng rất khả thi và vô cùng tiềm năng. 

Quản lý các dự án

Quản lý bất động sản là việc thực hiện các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu bất động sản hoặc người có quyền sử dụng đất. Các tòa nhà cao ốc, các văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp…ngày càng phát triển kéo theo nhu cầu về dịch vụ quản lý bất động sản ngày càng gia tăng. Việc vận hành cách quản lý bất động sản chuyên nghiệp không những mang lại lợi ích lớn cho chính cư dân tại khu vực đó mà còn mang lại tiết kiệm chi phí cũng như mang lại nhiều lợi ích khác cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, theo quan điểm của nhiều chuyên gia bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản theo mô hình chuyên nghiệp đóng vai trò rất quan trọng trong việc nâng tầm giá trị của các dự án bất động sản đó. 

Mua đi, bán lại

Mua đi bán lại là hình thức kinh doanh bất động sản có khả năng sinh lời cao được nhiều người ưa chuộng không chỉ tại thị trường Việt Nam mà còn nhiều quốc gia khác. Hiểu đơn giản, bạn mua một bất động sản (đất /và tài sản gắn liền với đất) và đợi chờ thị trường bất động sản tại vị trí đó tăng giá hoặc đầu tư sửa chữa, cải tạo sau đó bán lại để thu lại vốn và khoản tiền chênh lệch. 

Một ưu điểm dễ nhận thấy nhất của hình thức kinh doanh bất động sản này chính là khả năng sinh lời cao. Theo báo cáo của Forbes, nếu giao dịch được thực hiện thành công thông qua hình thức này thì mức lợi nhuận sẽ dao động từ 40.000 – 70.000 USD. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro cũng như tăng khả năng sinh lời, bạn cần tìm hiểu thông tin về bất động sản cũng như xu hướng thị trường rõ ràng, chính xác nhất có thể. 

Đại lý bất động sản

Đại lý bất động sản là một người hoặc doanh nghiệp nhỏ có giấy phép hành nghề đại diện cho người mua hoặc người bán trong các giao dịch bất động sản. Công việc chính của đại lý bất động sản là sắp xếp việc bán, cho thuê hoặc quản lý bất động sản. Một đại lý bất động sản thường làm việc theo hoa hồng, được trả một phần trăm nào đó trên giá bán bất động sản. 

Một số lợi ích tuyệt vời khi trở thành một đại lý bất động sản có thể kể đến: có thể tự lên lịch trình làm việc theo thời gian biểu của bản thân, làm việc mọi lúc mọi nơi, thu nhập dựa vào chính khả năng của bản thân, được gặp gỡ và mở rộng mối quan hệ với những người thành đạt… Ngoài ra, để trở thành một đại lý bất động sản bạn không cần sở hữu một tấm bằng đại học. Thay vào đó, trước khi hành nghề bạn cần có giấy phép kinh doanh bất động sản hợp pháp. 

Xây dựng bất động sản để bán hoặc cho thuê

Về cơ bản, xây dựng bất động sản để bán hoặc cho thuê khá tương đồng với kinh doanh ngành bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, với hình thức này, bạn phải là người trực tiếp bỏ vốn đầu tư bất động sản đồng thời xây dựng nhà và bán/ cho thuê lại để thu hồi vốn và lợi nhuận. 

Một số lợi ích dễ dàng nhận thấy về hình thức này đó là: nhu cầu thuê nhà cao (đặc biệt với các thành phố lớn), thu nhập ổn định theo tháng, khoản đầu tư "sinh lời" dài hạn… Đặc biệt, xây dựng bất động sản để bán hoặc cho thuê được xem là một kênh đầu tư an toàn khi nhu cầu về ăn ở là loại nhu cầu thiết yếu và ít bị tác động dù thị trường kinh tế có đang trong tình trạng bị suy thoái hay không. 

Mở dịch vụ vệ sinh bất động sản

Nhu cầu cùng mức sống ngày càng gia tăng kéo theo đó ngày càng nhiều dịch vụ vệ sinh phát triển, thị trường bất động sản cũng không phải là ngoại lệ. Dịch vụ vệ sinh nhà ở không chỉ gói gọn ở mỗi gia đình mà nhu cầu tại các văn phòng làm việc, nhà khách sạn cũng khá cao do đó thị trường ngành nghề này là vô cùng tiềm năng. Bên cạnh đó, khoản tiền đầu tư vào hình thức này không cao như các hình thức kinh doanh lĩnh vực bất động sản khác khi chi phí cho việc làm sạch khá thấp, chi phí đào tạo nhân lực không cao, thời gian diễn ra nhanh chóng. Điều quan trọng là bạn cần tìm ra nguồn khách hàng chất lượng, thu nhập do đó cũng sẽ ổn định và phát triển hơn rất nhiều. 

Những điều khoản phải có trong hợp đồng mua bán, cho thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự thông dụng. Theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng trong thời hạn thỏa thuận; bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê theo hợp đồng. 

Cũng là loại hợp đồng dân sự thông thường, tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà có sự khác biệt về hợp đồng cho thuê. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ liên quan đến nhà ở (chứng nhận quyền sở hữu về nhà, sổ đỏ, giấy ủy quyền,..) cho bên mua. Ngược lại, bên mua nhà có nghĩa vụ trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. 

Theo quy định của pháp luật, để đảm bảo tính minh bạch, công bằng cho các bên tham gia cũng như dễ dàng giải quyết hơn nếu xuất hiện tình huống tranh chấp. Bên cạnh thỏa thuận về giá cả, cách thức và thời hạn thanh toán, hợp đồng cho thuê/ mua bán nhà cần đề cập đến các nội dung như:

• Họ tên, địa chỉ thường trú của các bên
• Thông tin về nhà ở
• Thời hạn giao nhận nhà
• Quyền và nghĩa vụ của các bên
• Cam kết của các bên
• Điều kiện chấm dứt hợp đồng
• Các thỏa thuận/ quy định khác
• Phương pháp giải quyết tranh chấp
• Hiệu lực của hợp đồng

Như đã đề cập ở đầu bài viết, nắm chắc những kiến thức cơ bản về bất động sản sẽ giúp bạn kinh doanh và đầu tư an toàn, hiệu quả, giảm thiểu rủi ro tối đa. Bên cạnh đó, hiểu rõ về luật pháp về kinh doanh bất động sản cũng như những thông tin cần đề cập trong hợp đồng sẽ giúp giao dịch diễn ra minh bạch, rõ ràng và công bằng. Đồng thời, nếu xảy ra vấn đề tranh chấp, bạn sẽ luôn là người nắm lợi thế. Hy vọng bài viết này của Money24h bạn sẽ lựa chọn được hình thức kinh doanh bất động sản phù hợp với bản thân.